รับมือ LTV ซื้อบ้านหลังที่สองต้องเพิ่มเงินดาวน์

นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ธนาคารทุกแห่งจะเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อสำหรับซื้อที่อยู่อาศัย ที่เรียกกันแบบเป็นทางการว่า หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดวงเงินที่ธนาคารจะให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value ratio หรือเรียกกันสั้นว่า LTV ) ใหม่ โดยหวังว่าจะลดความเสี่ยงในการเป็นหนี้เสียที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต และยังเป็นการป้องกันการซื้อเก็งกำไร แต่มันก็อาจจะมีผลค้างเคียงมาถึงเราอยู่บ้าง

ถ้าคนที่ซื้อบ้านหลังแรก เป็นสัญญากู้เงินครั้งแรก หรือสัญญาที่ 1 สำหรับบ้านหรือคอนโดที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้ได้ 95-100% ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์ปกติอย่างที่ปล่อยกู้มา คนซื้อบ้านใหม่เป็นสัญญาแรกจึงไม่ต้องคิดอะไรมาก ทำตัวเหมือนเดิม เพิ่มเติมคือ รักษาสุขภาพการเงินไว้ดีๆ อย่างมีหนี้สินมากเกินไป เพราะถึงธนาคารจะสามารถปล่อยกู้ให้ได้ถึง 100% ของมูลค่าบ้านหรือคอนโด แต่ธนาคารก็อาจจะเข้มงวดในการปล่อยก็มายิ่งขึ้น
ถ้าเป็นการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สอง หรือมีสัญญากู้เป็นสัญญาที่สอง เงื่อนไขในการปล่อยกู้ก็จะเข้มข้นขึ้นไปอีก คือ ถ้าเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และยังผ่อนบ้านในสัญญาแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป ธนาคารจะให้กู้หลังที่สองไม่เกิน 90% โดยที่เราจะต้องวางเงินดาวน์จะด้วยวิธีจ่ายทั้งก้อนหรือผ่อนดาวน์กับโครงการอีก 10% ของมูลค่าบ้านหรือคอนโด แต่ถ้าผ่อนสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี จะต้องวางดาวน์ 20% เพราะธนาคารจะให้กู้ได้ไม่เกิน 80% ขาดตัว
การกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20% และถ้าเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 3 หรือเป็นสัญญากู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา

จะเห็นว่าหลักเกณฑ์ที่ธนาคารนำมาใช้จะไม่กระทบคนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท

นอกจากสินเชื่อบ้านที่ธนาคารปล่อยกู้ให้เราแล้ว วงเงินกู้นั้นให้นับรวมสินเชื่ออื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เรียกันว่าสินเชื่อ Top-up ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอกู้เข้าไปด้วย อย่างเช่น เมื่อก่อนเราได้วงเงินกู้บ้านหรือคอนโด 100% ธนาคารก็อาจจะ Top-up สินเชื่อเพื่อการตกแต่ง เป็นอีกวงเงินที่แยกกัน ต่อไปนี้ทำอย่างนั้นไม่ได้แล้วนะ

ถ้าวงเงินกู้ให้ 90% สินเชื่อทุกสิ่งอย่างที่เกี่ยวเนื่องกันใช้หลักประกันเดียวกันบวกรวมแล้วต้องอยู่ใน 90% แต่ก็มีข้อยกเว้นก็คือ สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้และสถาบันการเงิน และสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย ไม่รวมในเงื่อนไขนี้

สิ่งควรรู้ก่อนขอสินเชื่อซื้อคอนโด

ถ้าเราเคยไปกู้ร่วมกับใครไว้ แม้จะเป็นแค่ชื่อก็ตาม เราจะถูกถือว่าเป็นผู้เคยกู้เงินไปโดยปริยาย ดังนั้น เราจะกลายเป็นผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกหรือมีสัญญาที่ 1 ไปแล้ว ถ้าเราจะต้องการซื้อคอนโด ของเราเองจริงๆ จะกลายเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็นสัญญากู้ที่ 2 ซึ่งต้องวางดาวน์ 20% ทันที
บังคับใช้กับสินเชื่อสวัสดิการด้วย รวมถึงการกู้สินเชื่อบ้านแลกเงิน (home for cash) ถ้าหลักทรัพย์ค้ำประกันยังอยู่ระหว่างผ่อนชาระ: ถือต้องใช้หลักเกณฑ์การปล่อยกู้ใหม่ โดยจะไม่สามารถได้สินเชื่อเกินกว่าวงเงินที่กำหนดไว้
ถ้าหลักทรัพย์ค้ำประกันปลอดภาระผ่อนชาระก็ไม่เข้าข่ายหลักเกณฑ์ควบคุม LTV

นั่นแหละคือทั้งหมดของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป และได้บังคับใช้กับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่มาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมานี้ โดยจะยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว แต่ก็อย่างที่บอกไว้ว่าถึงอย่างไรเราก็คงได้รับผลข้างเคียงจากมาตรการที่ว่านี้เพราะ

ธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านมากยิ่งขึ้น
ซื้อบ้านหลังที่สองต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ในทุกกรณี

ข้อคิดก่อนซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุน

ในแง่ของการลงทุน หลักเกณฑ์ของ LTV อาจจะทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นทำได้ยากขึ้น และต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นในการผ่อนดาวน์ จากเดิมที่อาจจะไม่ต้องจ่ายเลยเพราะกู้ได้ 100% ดังนั้นการลงทุนระยะยาวจึงจะเหมาะสมกว่า หากคุณต้องการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ควรเลือกซื้อคอนโดในทำเลใกล้รถไฟฟ้า หรือติดถนนสายหลัก ชื่อเสียงของเจ้าของโครงการเป็นที่รู้จัก จะทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น ราคาซื้อขายมีแนวโน้มที่ดีในอนาคต ธนาคารมีโอกาสที่จะประเมินราคาห้องชุดเท่ากับราคาขาย และก่อนตัดสินใจซื้อคุยเงื่อนไขข้อจำกัดเรื่อง LTV การผ่อนดาวน์ให้ชัดเจนก่อนจ่ายเงินจองนะคะ

ย้อนกลับ